Como muy oportuna e interesante calificaron socios del Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria de Chile, CGAI, la charla virtual que dictó recientemente Marco Antonio Sepúlveda Larroucau, abogado socio de Sepúlveda, Escudero & Cía. Ltda., en la que analizó el borrador del Reglamento del Registro Nacional de Administradores, que debería estar próximo a entrar en vigencia. 

Desde la publicación de la Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, el 13 de abril de 2022, se dio un plazo de un año para que el nuevo Registro Nacional de Administradores fuera una realidad, tiempo que estaría por cumplirse. Por el momento, el borrador sigue como tal, pues todavía no es un Decreto Supremo publicado en el Diario Oficial. 

Como existen muchas dudas en torno al documento, Marco Antonio Sepúlveda Larroucau, experto en Copropiedad y Derecho Inmobiliario, además de profesor titular de Derecho Civil y Registral de la Universidad Central de Chile, explicó a los socios del Colegio sus principales aspectos.

Recordó que la Ley N° 21.442 exige que los administradores y subadministradores, a título gratuito u oneroso, mantengan vigente una inscripción en el Registro Nacional de Administradores de Condominios, el cual es de carácter único, público, obligatorio y gratuito. Este Registro estará a cargo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo y en él deben inscribirse todas las personas naturales o jurídicas que desarrollen o presten servicios de administración. 

Marco Antonio Sepúlveda Larroucau indicó que la Ley N° 21.442 establece que “las personas naturales o jurídicas que se inscriban en el Registro Nacional serán responsables de que la prestación de servicios cumpla con todas las leyes, reglamentos, resoluciones y normas que les sean aplicables”.

Agregó que el artículo 88 de la ley, referente a sanciones, estipula que “las infracciones gravísimas pueden ser sancionadas con la eliminación del Registro Nacional”, en tanto que “las sanciones graves pueden ser sancionadas con la suspensión por uno a tres años del Registro Nacional, lo que se traduce en que definitiva o transitoriamente no se podrá ejercer la labor de administrador y de subadministrador.

El abogado recordó que, a los administradores a título oneroso, además la ley les exige acreditar licencia de enseñanza media y haber aprobado un curso de capacitación en materia de administración de condominios, que haya sido impartido por una institución de educación superior del Estado o reconocida por este, o por un Organismo Técnico de Capacitación (OTEC) acreditado por el SENCE, o bien, contar con una certificación de competencia laboral otorgada por un centro acreditado por la Comisión del Sistema Nacional de Certificación de Competencias Laborales, Chile Valora.

Un aspecto importante que exige la ley es que, si el administrador fuera persona jurídica, al menos uno de los socios o el representante legal debe cumplir con los requisitos señalados. Incluso, si una persona jurídica tiene administradores o subadministradores, también ellos deberán estar inscritos en el Registro.

Evidentemente todo lo anterior es sin prejuicio de lo que establecerá el futuro Reglamento del Registro Nacional de Administradores. 

El primer Título del borrador considera disposiciones generales, en tanto que el segundo se refiere al Registro y su clasificación, distinguiendo si son personas naturales o jurídicas y si ejercen a título gratuito u oneroso. Además, habla del contenido de la plataforma digital, que es de público conocimiento. La inscripción en el Registro debe mantenerse vigente para poder ejercer la actividad. 

En cuanto a los antecedentes que serán públicos, tratándose de personas naturales, estos son: nombre completo y cédula de identidad, información de contacto (número telefónico y correo electrónico). Si el administrador estuviere asociado a una persona jurídica inscrita en el Registro Nacional, deberá informarse dicha situación suministrándose sus datos. También será de conocimiento público en la plataforma la cantidad total de condominios y unidades administradas, el curso de capacitación o certificación de competencias, y el registro de sanciones.

El abogado explicó que el Título III del borrador incluye aspectos administrativos. Un punto importante es que la información, sobre todo tratándose de personas jurídicas, esté vigente al momento de la solicitud de inscripción en el Registro y que su objeto social incluya expresamente, entre otros, la prestación de servicios de administración de edificios y/o condominios o similares. Además, se debe presentar el certificado de vigencia de poderes.

El Título IV se refiere a las inhabilidades e incompatibilidades para inscribirse en el Registro, y el Título V, al procedimiento de inscripción, existiendo plazos claros, donde se indica que la información de la inscripción debe actualizarse anualmente. En tanto, el Título VI aborda la obligación de las personas inscritas en el Registro, de informar cambios o modificaciones que afectaran sus antecedentes, estatutos o cualquiera de los documentos presentados.

Finalmente, el Título VII, en lo que dice relación con los cursos, exige a lo menos los siguientes contenidos: 

– Plan de emergencia, contratación de seguros y demás preceptos sobre seguridad del condominio y mantención de sus instalaciones.

– Normativa laboral y previsional aplicable al personal del condominio.

– Rendición de cuentas y cobro de gastos comunes y demás obligaciones económicas.

– Enfoques de derechos humanos aplicados a las relaciones comunitarias y fórmulas de resolución de conflictos.

–  Ley N° 21.442, que aprueba la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria y sus reglamentos.

Hasta ahora no existe claridad respecto del mínimo de horas que deberán tener los cursos. Además, es muy probable que en lo particular se deban comprender otras materias, ya que aquellas señaladas parecen hacer referencia un marco general.