Por Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario, Ingeniero Comercial, Magister en Administración de Empresas de IEDE y Master de Administración de Empresas en la Universidad de LLeida.

El proyecto que crea el subsidio al dividendo por parte del Gobierno, refleja una intención valorable, pero insuficiente si pensamos en abordar la verdadera raíz de la crisis inmobiliaria que enfrentamos en Chile. Si bien, toda medida que contribuya a liquidar el importante sobre stock de más de 100 mil unidades es bienvenida, también es importante analizar la efectividad real de estas iniciativas.

Partamos por el principio: la propuesta gubernamental de otorgar un subsidio directo a las tasas de interés para créditos hipotecarios destinados a viviendas nuevas de hasta 4.000 UF parece, a primera vista, atractiva. Sin embargo, la experiencia reciente con el Fondo de Garantía Estatal (FOGAES) nos ha enseñado una lección: no basta con facilitar condiciones posteriores si no se abordan los obstáculos primarios que enfrentan los potenciales compradores.

La principal problemática del mercado inmobiliario está en la poca capacidad de calificación de los aspirantes a créditos hipotecarios. Entonces ¿De qué sirve subsidiar una tasa de interés si el potencial comprador ni siquiera logra acceder al crédito hipotecario base?

Las razones de esto son multifactoriales. Los ingresos familiares no están acompañando el incremento en los precios de las propiedades, las políticas crediticias bancarias se han vuelto más restrictivas, y el aumento del empleo informal ha dejado a un importante segmento de la población fuera del sistema tradicional de financiamiento. Además, la inflación ha terminado con la capacidad de ahorro, haciendo difícil poder acumular el pie necesario para la compra de una vivienda.

En este contexto, lo que el mercado necesita son medidas que ataquen el problema desde su raíz. Por ejemplo, un programa de apoyo directo para el pie inicial podría ser mucho más efectivo. Por ejemplo, si una familia logra juntar 100 UF, que sea el Estado quien entregue un aporte de otras 100 UF. Esto no solo haría más alcanzable la entrada inicial, sino que, al reducir el monto total del crédito necesario, también disminuiría los requisitos de ingresos para calificar.

Otra alternativa, sería explorar mecanismos que incentiven a los bancos a flexibilizar sus criterios de evaluación crediticia, quizás a través de garantías estatales enfocadas no en el porcentaje de financiamiento, sino en el aseguramiento del pago del crédito. El objetivo debe ser facilitar el acceso al crédito mismo, no solo mejorar sus condiciones posteriores.

La demanda potencial existe: se estima que hay un millón de personas que aspiran a la vivienda propia. El desafío real es convertir esta demanda potencial en demanda efectiva, y para ello necesitamos medidas que aborden las barreras de entrada fundamentales: la capacidad de ahorro, la calificación crediticia y el acceso al financiamiento.

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