Permisología, incertidumbre y oportunidades: propiedades

Permisología, incertidumbre y oportunidades: los desafíos de invertir en propiedades en Chile hoy

El Índice de Actividad de la Construcción Regional (INACOR) del INE marcó una caída de 5,8% interanual en el primer trimestre de 2025, reflejando la contracción del sector. Sin embargo, aunque el entorno es desafiante, aún hay espacio para invertir
Según explica Rodrigo Barrientos, experto inmobiliario, CEO y fundador de Gen Proactivo de Gen Proactivo, comunidad pionera de multi inversionistas en Chile, quienes han encontrado oportunidades en este nuevo escenario son profesionales entre 30 y 45 años con buena salud financiera, y, que han comprendido el valor de construir patrimonio a través de la multicompra de activos inmobiliarios en sectores emergentes de Chile.

La inversión inmobiliaria en Chile atraviesa uno de sus momentos más complejos. Según datos recientes de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), la tramitación de permisos de edificación puede demorar hasta cinco años en comunas como Ñuñoa, Santiago o La Florida, afectando directamente el ritmo de construcción, encareciendo los proyectos y tensionando la oferta habitacional.

“Esta permisología extrema se ha transformado en un verdadero cuello de botella para el desarrollo inmobiliario. Al reducir la oferta, suben los precios y se genera un entorno más restrictivo para quienes quieren entrar al mercado”, explica Rodrigo Barrientos, experto inmobiliario, CEO y fundador de Gen Proactivo de Gen Proactivo, comunidad pionera de multi inversionistas en Chile.

De hecho, el Índice de Actividad de la Construcción Regional (INACOR) del INE marcó una caída de 5,8% interanual en el primer trimestre de 2025, reflejando la contracción del sector. Sin embargo, aunque el entorno es desafiante, aún hay espacio para invertir.

¿Quiénes están logrando invertir hoy?

El actual escenario económico —caracterizado por altas tasas de interés, inflación aún sensible y baja en la oferta de viviendas nuevas— ha desplazado a muchos potenciales compradores e inversionistas. Pero no a todos.

“Los que siguen activos en este mercado son principalmente inversionistas estratégicos, con foco en el largo plazo y con modelos que les permiten acceder a financiamiento múltiple y diversificar su portafolio. No compran una propiedad, compran cinco. Y lo hacen con planificación y apalancamiento inteligente”, afirma Barrientos.

Se trata, en su mayoría, de profesionales con buena salud financiera, que han comprendido el valor de construir patrimonio a través de activos inmobiliarios bien seleccionados. Según datos de Gen Proactivo, el 80% de sus inversionistas activos tiene entre 30 y 45 años, y más del 60% invierte en regiones distintas a la que reside,

Estrategias para seguir invirtiendo

¿Qué pueden hacer quienes quieren invertir, pero sienten que el contexto los abruma? Rodrigo Barrientos lo resume en tres claves:

Pensar en volumen y no en propiedad única: “El gran error es pensar en comprar la casa propia como primera inversión. Hoy la lógica de la multicompra permite apalancar varias propiedades pequeñas, que generan riqueza con la amortización y la plusvalía, con la ventaja de poder ir liquidando activos gracias a la diversificación”.
Priorizar seguridad con entrega inmediata: El cuello de botella de la permisología aumenta el riesgo de entrega de proyectos en blanco o en verde, lo cual puede frustrar los planes de inversión, tanto desde el punto de vista de tomar ganancias o mismo riesgo de perder el pie o ya no ser sujetos de crédito para la entrega. Quien invierte en entrega inmediata hoy con visión a largo plazo tiene casi asegurada la plusvalía por falta de oferta en el futuro.
Asesorarse con información y planificación financiera: “Invertir sin estrategia es lo más riesgoso. Hoy más que nunca, la clave es entender cómo opera el sistema financiero, los ciclos inmobiliarios y cómo tomar decisiones con datos y proyecciones realista.

Pese a las dificultades, el mercado inmobiliario chileno sigue siendo una herramienta potente de generación de patrimonio, especialmente para quienes entienden cómo navegar las reglas del juego. Y aunque la permisología y la incertidumbre sigan marcando el paso, hay inversionistas que no solo se adaptan, sino que crecen.

“Lo que vemos hoy es una separación entre quienes esperan el ‘mejor momento’ para invertir —que nunca llega—, y quienes construyen una estrategia con visión, herramientas y disciplina. Estos últimos son los que logran crecer incluso en tiempos difíciles”, concluye Barrientos.