Inversión en terrenos: ¿Sigue siendo una alternativa rentable?

Por Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario, Ingeniero Comercial, Magister en Administración de Empresas de IEDE y Master de Administración de Empresas en la Universidad de LLeida.

Durante la pandemia, hubo un protagonista en materia de inversión. Los terrenos, los cuales cobraron especial relevancia durante este período, cuando muchas personas comenzaron a buscar espacios propios. Esto alejados de las restricciones y con espacios amplios para construir lejos de la capital.

Ahora, en un mercado inmobiliario en transformación, es importante preguntarse si esta alternativa sigue siendo atractiva. Ello, frente a la compra de departamentos o casas construidas.

A todas luces, la respuesta es clara: sí.

No obstante, hay matices que se deben considerar. Especialmente si se piensa en la adquisición de tierra como inversión.

A nivel de ventajas competitivas, invertir en ladrillo y tierra sigue siendo una buena inversión. Esto, a pesar de que existen casos puntuales de minusvalías temporales.

Los terrenos ofrecen ventajas económicas evidentes si se comparan con propiedades. No hay seguros que pagar, las contribuciones son menores (especialmente en zonas rurales), y los gastos de mantención prácticamente no existen.

El valor por metro cuadrado es considerablemente inferior. Si se piensa construir, resulta más económico comprar terreno y construir en lugar de adquirir algo ya edificado.

Además, hay una versatilidad evidente. Dado que un terreno puede destinarse no solo para la vivienda.  Sino que se puede utilizar para la agricultura, ganadería, proyectos industriales, etc.

Asimismo, cambios en el uso de suelo o modificaciones al plan regulador pueden generar plusvalías importantes. Todo, según la ubicación del mismo.

Ahora bien, estas bondades no indican que este tipo de inversión no tenga ripios, siendo uno de los más relevantes el financiamiento. En Chile no existe crédito hipotecario para compra de terrenos.

A diferencia de una vivienda, el terreno debe pagarse al contado o mediante créditos de consumo. Los cuales son más caros, limitando el acceso a ellos.

Otro aspecto importante es el costo de oportunidad. Mientras el terreno genera plusvalía, ese capital está inmovilizado sin producir retornos inmediatos. Por lo que debe considerarse un espacio de al menos cinco años. Ello, para que una inversión de estas características alcance una plaza importante a nivel de valorización.

También, los riesgos legales son considerables. Esto, debido a las restricciones de uso de suelo y limitaciones en subdivisiones. También por los permisos de Bienes Nacionales por hallazgos arqueológicos, falta de derechos de agua en terrenos agrícolas, y costos de habilitación. Todo ello, pueden convertir una oportunidad en un problema prolongado.

No menos importante, son los riesgos de tomas ilegales. Los cuales son cada vez más latentes en la actualidad y que han tenido casos ya considerados emblemáticos.

Con todo eso, podemos deliberar que invertir en terrenos sigue siendo una alternativa rentable, especialmente para quienes buscan entrar al mercado inmobiliario con menor capital inicial.

Pero, hay que entender que no es una inversión de ganancia inmediata, por eso, la clave está en investigar antes de comprar: uso de suelo, posibilidades de subdivisión, constructibilidad, derechos de agua y riesgos de la zona. Con la estrategia correcta, el terreno mantiene su lugar como opción sólida en el portafolio inmobiliario, siempre que se compre con todas las aristas analizadas sobre la mesa.

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