Chile, quinto entre 57 países en valorización de la vivienda en dólares

Chile, quinto entre 57 países en valorización de la vivienda en dólares

Por Ferencz Delarze K., director de RE GROUP

Esta semana, la discusión sobre la fuerte caída del Fondo E me hizo recordar un concepto que estudié —hace algunos años— en la universidad: el efecto manada. La tendencia a seguir estrategias similares puede llevar a que muchos inversionistas terminen expuestos al mismo riesgo.

En este caso, parte del golpe estuvo asociado a posiciones en derivados que se beneficiaban de una baja de las tasas de interés estadounidenses. El movimiento terminó siendo el contrario.

Más allá de las responsabilidades que corresponde esclarecer, el episodio me dejó pensando en cómo evaluamos nuestras inversiones.

Cuánto pesa la noticia del día, cuánto entendemos del riesgo y qué ocurre cuando ampliamos el horizonte.

Coincidió con una pregunta que me había hecho un cliente de Estados Unidos: ¿cuánto habían subido las propiedades en Chile, si las medimos en dólares? Al preparar el reporte en RE GROUP, encontramos un resultado que merece bastante más atención.

Primero, la dimensión local. Entre 2008 y 2025, los precios de la vivienda más que se duplicaron en UF, según el índice del Banco Central. Un aumento superior al 120%, por sobre la inflación chilena. Una enorme transformación del patrimonio de quienes compraron entonces y del esfuerzo necesario para acceder hoy.

Pero el hallazgo más sorprendente apareció al cambiar de moneda.

Una publicación de Visual Capitalist, elaborada con datos del Banco de Pagos Internacionales y del Banco Mundial, sitúa a Chile quinto entre 57 países, con una valorización de 51% en dólares, descontada incluso la inflación estadounidense, entre 2008 y 2025.

Solo Israel, Hong Kong, Suiza e India lo superan. Chile queda por encima de Estados Unidos y lidera entre los países latinoamericanos incluidos. A pesar del debilitamiento del peso, la vivienda chilena ganó considerable valor internacional.

Detrás de esa subida confluyeron distintas fuerzas. Los años de tasas hipotecarias bajas permitieron financiar montos mayores con un mismo dividendo y estimularon la demanda. El encarecimiento del suelo bien ubicado y de la construcción presionó los precios de los proyectos. También influyó el cambio tributario que amplió el IVA a las ventas inmobiliarias desde 2016, aunque sería equivocado atribuirle por sí solo un aumento que comenzó antes y alcanzó también al mercado usado.

La trayectoria, sin embargo, no fue una subida permanente.

Al primer trimestre de 2026, el índice general seguía prácticamente al nivel de fines de 2021. Después de una gran valorización, el mercado lleva varios años cerca de los mismos precios en UF.

Para un inversionista extranjero, ese escenario se mira también desde el tipo de cambio. Cuando el dólar está más alto frente al peso, una propiedad cuyo precio en moneda chilena se mantiene estable requiere menos dólares para ser comprada. Eso puede hacerla relativamente más accesible que en períodos de un peso más fuerte.

A esto se suma la Ley de Reconstrucción, publicada el pasado 17 de octubre, en un momento en que resulta pertinente volver a mirar cómo atraer capitales a Chile y qué lugar puede ocupar el mercado inmobiliario en esa conversación.

Por supuesto, un mejor punto de entrada no asegura una rentabilidad futura. El ranking mide precios, sin sumar arriendos ni descontar gastos, y cada propiedad exige analizar ubicación, demanda y liquidez. Tampoco corresponde comparar directamente el resultado de 17 años de la vivienda con la caída reciente de un fondo previsional.

Lo que sí une ambas historias es la importancia de mirar más allá del consenso del momento. Cuando muchos siguen una misma estrategia, conviene entender sus riesgos. Y cuando un mercado lleva años con precios relativamente estables, conviene revisar sus números. A veces, la oportunidad comienza precisamente ahí.