¿Cuántos departamentos caben en un terreno?

La nueva OGUC cambió la respuesta y la discusión llegó al Tribunal Constitucional. Donde antes cabían 100 viviendas, ahora podrían levantarse unas 143, y cerca de 286 junto al transporte público.

Por años, la cuenta fue igual. Los planes reguladores fijan cuántas personas pueden vivir por hectárea y la ordenanza suponía cuatro personas por vivienda. El Decreto Supremo 68 del Minvu, publicado el 2 de octubre, bajó ese factor a 2,8 y a 1,4 a no más de 600 metros a pie de estaciones de metro, tren o teleférico, o junto a vías expresas y troncales.

“Parece un detalle técnico, pero es el número que define cuántas familias pueden vivir en un mismo paño. En plata simple, el suelo se reparte entre más compradores y eso, en teoría, debería bajar el precio de cada unidad”, explica Tracy Dunstan, gerente comercial de JetBrokers.io.

La contracara, advierte, es que los departamentos serán más chicos. “El decreto se ajusta a hogares más pequeños, como los que mostró el Censo 2024. La pregunta es si la ciudad que rodea esos edificios va a crecer al mismo ritmo”, señala.

¿Quién tiene la razón?

Hace unos días, 46 diputados, junto a alcaldes y al gobernador de Santiago, presentaron un requerimiento ante el TC. Sostienen que un reglamento no puede hacer lo que la ley reservó al plan regulador. La CChC, en cambio, plantea que sin estos cambios la ciudad seguirá creciendo en extensión.

“Ambas preocupaciones son legítimas. Nadie quiere edificios sin equipamiento ni redes sanitarias, pero tampoco familias viviendo cada vez más lejos de su trabajo”, sostiene la ejecutiva.

Mientras el TC decide, el decreto sigue vigente. Si acoge el requerimiento, las normas objetadas quedarían sin efecto y los permisos tramitados bajo ellas podrían perder valor. Algunas inmobiliarias ya anticipan un freno en compras de terrenos e inicios de obras.

“Para quien hoy evalúa un proyecto, la incertidumbre pesa tanto como la norma misma. Un banco difícilmente financia algo que puede cambiar en meses”, afirma Dunstan.

Por eso, concluye, el desafío no se resuelve en un solo fallo. “Densificar bien exige reglas claras y estables, y una conversación honesta entre el Estado, los municipios y la industria. Lo que está en juego no es un número en una ordenanza, es dónde y cómo van a vivir las próximas familias”.