La reciente aprobación en la Comisión de Economía de la Cámara de Diputados del proyecto para eliminar la UF (Unidad de Fomento). Esto en contratos de arriendos, dividendos hipotecarios, educación y salud, ha abierto una conversación respecto al uso de este indicador.

La propuesta de los congresistas del oficialismo ha ido variando desde su idea original.

Ello debido a la falta de claridad sobre los verdaderos impactos, que una medida de esta naturaleza podría acarrear.

Tiene incluso como voz detractora al propio ministro de Hacienda, Mario Marcel, quien advirtió sobre los efectos negativos que tendría esta medida. No solo en el sector inmobiliario, sino también en contratos de salud previsional.

Pero, ¿Por qué esto es importante de entender? Primero es fundamental saber qué es realmente la UF, dado que no se trata de una moneda de uso legal. Es una unidad de cuenta, creada en 1967, con un objetivo específico. Indexar la inflación de manera diaria.

Este mecanismo permite que tanto inversionistas, como el sistema financiero puedan proyectarse en el largo plazo. Para así tener claridad sobre cómo evolucionarán los costos reales en el tiempo.

Durante las últimas décadas, la UF ha sido la piedra angular. Permite al sistema financiero chileno ofrecer créditos hipotecarios a 30 y 40 años. Algo que sería muy difícil de asimilar sin esta herramienta, impulsando a que desarrolladores inmobiliarios puedan proyectar construcciones de largo plazo.

Fundamental considerando el déficit habitacional que enfrenta nuestro país.

Ahora bien ¿Por qué surgen este tipo de medidas? El problema no es la UF en sí misma. Sino que es la inflación, precisamente, esta medida a través de esta herramienta.

Es por esto que su desaparición como tal, implicaría un traslado del riesgo asociado al sistema financiero. Así,  a su vez, se traspasaría a los consumidores con un alza en las condiciones para acceder a créditos, por ejemplo.

Por ejemplo, si se elimina la UF, los bancos se verían obligados a ofrecer créditos de plazos más cortos. Tasas variables, que deberán ajustarse cada tres o cuatro años, según las condiciones del mercado.

Sin UF las familias de clase media, que ya enfrentan dificultades para acceder a créditos, se verían especialmente afectadas. Esto por tasas más altas y condiciones más restrictivas.

Quienes defienden la eliminación parcial de la UF en ciertos contratos -como arriendos, educación o seguros- deben entender,  que toda esa incertidumbre inflacionaria que el inversionista no podrá cubrir mediante indexación, se traspasará directamente a los precios finales que pagan los consumidores

Acá el verdadero desafío no es eliminar los instrumentos que nos permiten convivir con la inflación. Es atacar las causas de base que la generan.

Es como querer curar a un paciente con fiebre rompiendo el termómetro.

En resumen. Todas las discusiones en torno a la UF presentan dilemas erróneos o falsos y que no hacen más que colocar el foco en otro lado, y no en lo importante en materia inmobiliaria. La falta de suelo urbano, los largos procesos de aprobación, los altos costos de construcción y las barreras regulatorias que encarecen el desarrollo habitacional.

El foco debe estar en atacar los problemas estructurales y no enceguecerse por soluciones que parecen mágicas.

Por Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario, Ingeniero Comercial, Magister en Administración de Empresas de IEDE y Master de Administración de Empresas en la Universidad de LLeida.

www.creceinmobiliario.com

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