Cambios a normativa urbana: ¿Dinamización necesaria o riesgo de desorden?

Por Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario, Ingeniero Comercial. Magister en Administración de Empresas de IEDE y Master de Administración de Empresas en la Universidad de LLeida.

Desde el 24 de abril está vigente la modificación a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Una medida que el Ministerio de Vivienda y Urbanismo ha presentado como la respuesta urgente al déficit habitacional que enfrenta el país.

Son quinientas mil viviendas de déficit contra apenas cien mil unidades en stock. Por lo que, incluso, vendiendo todo lo disponible hoy. Seguiríamos lejos de satisfacer la demanda.

Esta brecha justifica, al menos en el papel, la necesidad de acelerar los procesos constructivos. Prometiendo destrabar la “permisología” que durante años ha paralizado el sector. Proyectos que permanecían ocho, diez años atascados en permisos y revisiones ahora deberían fluir con mayor agilidad.

Para el ecosistema de desarrolladores, esto representa un cambio de paradigma. Menores tiempos de tramitación significan menores costos estructurales. Y ese capital que antes permanecía inmovilizado esperando aprobaciones. Podrá rotar más eficientemente hacia nuevos proyectos.

Con reglas claras y simplificadas se busca proyectar con mayor precisión, reduciendo el riesgo de sorpresas que puedan dinamitar la viabilidad financiera de unproyecto.

Esto no es menor. Cada mes de retraso en permisos representa costo de oportunidad, intereses que corren, equipos que deben mantenerse, etc. Al acortar estos plazos, se mejora la rentabilidad proyectada. Y, por ende, se incentiva la entrada de nuevos actores al mercado.

Si bien, mayor oferta debería traducirse en más competencia entre desarrolladores. Lo que beneficiaría al comprador final, no todo es color de rosas.

Cuando la regulación se flexibiliza en exceso, existe el riesgo de que algunos desarrolladores prioricen exclusivamente la rentabilidad inmediata por sobre la calidad integral del proyecto. Podríamos enfrentarnos a una “fábrica de casas”. Construir, vender y seguir adelante. Sin considerar la planificación urbana armónica que toda comunidad necesita.

El peligro de la sobrecarga urbana es real. Sin coordinación adecuada con los planos reguladores comunales. Podríamos ver concentraciones excesivas de proyectos en ciertos sectores. Generando densificaciones que colapsen la infraestructura existente.

Ejemplos de esto hemos visto muchos, algunos volviéndose emblemáticos por su pésima planificación con el entorno.

Ahí radica el dilema central de esta reforma. Entendiendo la urgencia del déficit habitacional y celebrando la reducción de la burocracia que obstaculizaba proyectos viables. A pesar de esto, la simplificación administrativa no puede convertirse en permiso para el desarrollo desordenado. Necesitamos celeridad, sí, pero con visión de largo plazo.

Una cosa es construir viviendas y otra muy distinta es planificar barrios que apunten a cubrir todo tipo de servicios. Como colegios, comercio, áreas verdes, espacios deportivos, conectividad, etc.

El verdadero desafío será garantizar que esta simplificación vaya acompañada de una planificación urbana integral, donde cada comuna pueda articular su crecimiento de manera sostenible.

Resolver el problema de hoy creando los guetos verticales del mañana no es solución: es postergar una crisis habitacional futura, con un factor de urbanización que será aún más complejo de resolver.