Exención de IVA en viviendas: claves para entender su impacto
Por Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario . Ingeniero Comercial, Magister en Administración de Empresas de IEDE y Master de Administración de Empresas en la Universidad de LLeida.
En el ecosistema inmobiliario, todo anuncio que impulse dinamismo en el mercado es bien recibido.
No obstante, es importante que las personas reconozcan bien cuáles son los alcances de cada beneficio. También cómo operan para poder utilizarlos de forma correcta para su beneficio.
En ese sentido, cuando se habla de exención de IVA, mucha gente asume automáticamente un ahorro del 19% sobre el precio total de la propiedad.
Eso es un error conceptual. Conviene corregirlo antes de tomar cualquier decisión.
La verdad es que el cálculo real es más complejo.
El IVA no aplica sobre el valor del terreno. Sino sobre la construcción, y la estructura tributaria tiene sus propios parámetros. En términos prácticos, el beneficio estimado para el comprador se sitúa en torno al 2% y el 4% del valor de la propiedad.
No es menor. Pero tampoco es lo que muchos imaginan.
Por ejemplo, para una vivienda de 5.000 UF, estamos hablando de entre 100 y 200 UF de ahorro real. Lo cual es relevante, pero tampoco sobre revolucionario.
Lo realmente crítico pasa antes de que el proyecto se transforme en ley.
Es producto de lo retractivo de este beneficio. Quienes estén comprando hoy, bajo promesas o escrituras que no contemplen cláusulas de ajuste o devolución de IVA, podrían quedar fuera del beneficio aunque la ley. Aunque finalmente se apruebe.
Ese es el punto donde muchos compradores están fallando. Simplemente porque nadie se los ha dicho con claridad.
Por esto, la pregunta que hay que hacerle a la inmobiliaria antes de firmar no es “¿cuándo se entregan las llaves?”. Menos “¿qué descuento me dan por el pago contado?”.
La pregunta es. ¿El contrato de promesa y la escritura incluyen una cláusula de devolución o ajuste del IVA en caso de que el proyecto de ley entre en vigor?
Esa cláusula es hoy la diferencia entre quedar dentro o fuera del beneficio.
Actualmente, varias inmobiliarias y bancos ya están incorporando la cláusula. Esto, por iniciativa propia para proteger a sus clientes. Pero no todas lo hacen.
De igual forma, otra consulta pertinente es sobre si tienen simulaciones del impacto real en el precio final. Esto, con y sin el beneficio. Todo, para no tomar decisiones basadas en supuestos optimistas que el proyecto no necesariamente garantiza.
El beneficio retroactivo fue diseñado para que los compradores no posterguen sus decisiones hasta tener certeza jurídica total, porque ese comportamiento es exactamente lo que el gobierno quiere evitar para reactivar el sector. Quien actúa con información, con una promesa bien estructurada y con las cláusulas correctas en el contrato, puede capturar el beneficio cuando se materialice sin haber paralizado su decisión de compra.
Además, sumado a eso, en paralelo hay subsidios vigentes y condiciones de financiamiento que siguen siendo favorables para ciertos segmentos. Por eso es que el conjunto de estímulos disponibles hoy en el mercado no es habitual y el llamado es a que puedan ser aprovechados, antes de que se lleguen a los límites de cupos proyectados para cada uno. El momento es hoy.
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