La nueva barrera hipotecaria: tener subsidio ya no garantiza acceder a una vivienda
Con tasas actuales, una vivienda de 4.000 UF puede exigir ingresos líquidos cercanos a $3 millones. Sólo para acceder a financiamiento. El debate habitacional comienza a trasladarse desde los subsidios hacia las restricciones del crédito hipotecario.
La extensión del subsidio DS1 para viviendas de hasta 4.000 UF fue interpretada por el mercado como un reconocimiento. Principalmente, al fuerte aumento que han tenido los precios de las propiedades durante los últimos años.
Sin embargo, el debate habitacional comienza a desplazarse hacia otro problema.
Principalmente por las crecientes dificultades de la clase media para acceder a financiamiento hipotecario. Bajo las condiciones actuales del mercado.
El gerente de estrategia de Creditú, Tomás Monge, sostiene que el principal cuello de botella ya no está en el subsidio. Sino en la capacidad real de las personas para obtener un crédito.
“El Gobierno amplió el universo de viviendas elegibles. Pero el desafío sigue estando en el acceso al crédito. De poco sirve tener un subsidio aprobado si finalmente no se logra acceder al financiamiento”, afirma.
Según explica, detrás de una vivienda de 4.000 UF sigue existiendo una estructura financiera difícil de alcanzar. Esto, para buena parte de la clase media. Considerando un subsidio de 400 UF y un pie equivalente al 10%. Así, una familia igualmente debe financiar cerca de 3.200 UF mediante crédito hipotecario.
Con las tasas actuales, eso implica dividendos mensuales de entre $660 mil y $720 mil.
Bajo los criterios tradicionales de la banca, el solicitante debe acreditar ingresos líquidos cercanos a los $3 millones mensuales.
“Para analizar el impacto real de la medida debemos preguntarnos cuántas familias de clase media o profesionales jóvenes realmente alcanzan hoy ese nivel de ingresos líquidos. Estos requerimientos de la banca distan de la realidad de los chilenos. Ello, porque buscan más bien detectar ‘clientes rentables’ a los cuales buscan mantener 30 años ofreciendo ventas cruzadas de cuentas corrientes y créditos de consumo”, plantea Monge.
A eso se suma el aumento sostenido del costo de vida. Junto con la dificultad de generar ahorro. Todo, en un escenario marcado por altos arriendos y mayores gastos mensuales.
“Exigir un pie superior a los $16 millones mientras gran parte de los ingresos se destina a arriendos y costo de vida termina alejando a muchas personas de la posibilidad real de acceder a una vivienda”, señala.
El ejecutivo sostiene además que parte importante del problema radica en que los modelos tradicionales de evaluación financiera no se han adaptado completamente a los cambios laborales y sociales de los últimos años.
“Existe una masa importante de personas con capacidad de pago real. Como independientes, emprendedores o trabajadores a honorarios, que muchas veces queda fuera de los criterios tradicionales de evaluación”, explica.
A juicio de Monge, el desafío hacia adelante pasa por incorporar mayor innovación financiera y modernización en los sistemas de evaluación de riesgo.
“Expandir subsidios ayuda, pero si no se rompe la rigidez tradicional, el problema seguirá presente. El camino es dar el salto hacia modelos nativos digitales que evalúen la capacidad de pago real mediante tecnología de punta y así abrir la cancha a personas que el sistema deja fuera hoy”, puntualiza.
