El Mercado Inmobiliario Del Millón De Dólares

Ferencz Delarze, Socio Fundador Property Partners.

Febrero suele ser un mes tranquilo en el mercado inmobiliario y este año no ha sido la excepción. Sin embargo, entre la calma veraniega, algunas noticias han logrado capturar la atención de los medios, abordando temas que despiertan la curiosidad de muchos: desde los arriendos más caros de Chile, hasta las propiedades más lujosas en venta y los terrenos más exclusivos para segunda vivienda. Entre los titulares más comentados, destacó el remate de la casa en San Damián, vinculada al “caso Factop”, con un precio mínimo de $1.000 millones. Estos temas no solo atraen la mirada del público, sino que también alimentan el deseo de conocer cómo son y dónde se encuentran estas exclusivas propiedades.

Como también estoy con más tiempo en verano, me propuse analizar las transacciones registradas en el CBR de Santiago, desde el 2019 para el mercado de las propiedades que superan los $1.000 millones. La idea es poder dar datos objetivos de este mercado y entregar una visión de su situación actual. Con un dólar rondando los $1.000, podemos decir que se trata de propiedades de 1 millón de dólares, o aprox. 25.000 UF, lo que facilita la comparación internacional.

¿Cómo son las propiedades sobre US$1 MM?

El 83% de las ventas residenciales por encima de las 25.000 UF en la Región Metropolitana se concentran en tres comunas: Lo Barnechea, Las Condes y Vitacura. En cada una de estas comunas se venden más de 10 propiedades de este tipo al mes. Otras zonas como Providencia, Colina y La Reina tienen ventas más esporádicas, entre 1 y 2 propiedades al mes.

El 75% de estas propiedades son de segunda mano, mientras que solo un 25% corresponden a nuevas construcciones. Esta tendencia está relacionada a que en el segmento alto hay mucha más autoconstrucción y no tantos proyectos masivos de muchas unidades, por lo que encontramos menos oferta de nuevas unidades.

El 80% son casas mientras que el 20% restante son departamentos. Esta proporción se mantiene relativamente estable, destacando la preferencia por viviendas unifamiliares. En ambos casos las superficies construidas promedio son de más de 300 m². Los terrenos de las casas también son generosos, con un promedio de 1.560 m², lo que es una muestra de la exclusividad de este mercado.

El valor por metro cuadrado en las comunas más exclusivas oscila entre 90 y 100 UF/m². Por ejemplo, un departamento de 250 m² podría costar alrededor de 25.000 UF, mientras que una casa de 300 m² con un terreno de 900 m² podría alcanzar las 27.000 UF.

¿Se está vendiendo más o menos?

En cuanto a volumen, en 2024 se registró una caída de aproximadamente un 25% comparado con el promedio de los últimos 5 años, con un total de unas 350 unidades transaccionadas, lejos de las 700 unidades del 2021, cuando el mercado experimentó el famoso “boom post-pandemia”. Sin embargo, a pesar de esta desaceleración, el mercado sigue siendo atractivo y presenta oportunidades interesantes.

La oportunidad del millón de dólares está el 2025.

Este año se perfila mucho más alentador, con una clara recuperación en marcha. El mercado inmobiliario se mueve fuertemente por las expectativas, y la posibilidad de un cambio de ciclo político, un entorno económico más optimista y la inflación bajo control sin duda impulsarán las ventas.

Por otro lado, no se prevé una caída significativa en las tasas hipotecarias, por lo que debemos acostumbrarnos a las tasas actuales, que son históricamente bastante normales. En este contexto, no hay razón para postergar las decisiones de compra esperando un mejor momento.

Además, nos encontramos frente a un gran stock disponible de este tipo de propiedades, derivados precisamente de años previos menos activos, lo que da mayores posibilidades para los compradores.

Por ultimo dado que no se esperan grandes proyectos en este segmento y que los sectores exclusivos tienen una disponibilidad limitada de terrenos, las propiedades de más de $1.000 millones seguirán siendo una apuesta sólida para quienes puedan darse el lujo de invertir en este tipo de activos.

FUENTES OBTENIDAS EN EL CONSERVADOR DE BIENES RAICES DE SANTIAGO.

Tabla 1: Unidades vendidas sobre UF 25.000

*Data hasta tercer trimestre del 2024.

Tabla 2: Unidades vendidas en el CBR sobre UF 25.000

AÑO	NUEVO	USADO	Total general
2019	118	333	451
2020	101	263	364
2021	157	545	702
2022	119	318	437
2023	102	316	418
2024	75	179	261
TOTAL	672	1.954	2.633