Inversión inmobiliaria en EE.UU.: Compradores con el sartén por el mango

Por Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario, Ingeniero Comercial, Magister en Administración de Empresas de IEDE y Master de Administración de Empresas en la Universidad de LLeida

El mercado inmobiliario estadounidense está cambiando. Lo que antes era tierra fértil para que los vendedores remataran su propiedad al mejor postor. Hoy el escenario presenta complejidades que hacen que tengan que adaptarse a nuevos valores. Que presionan a la baja.

Antes de la pandemia, propiedades con precios de lista en 400 mil dólares se vendían en 420 mil en solo días. Con múltiples ofertas compitiendo entre sí. Si bien esto parecía una locura que no se podía sostener tampoco, la situación migró hacia el otro extremo.

Hoy el mercado está presionado por el stock y una demanda moderada. Lo cual se da por diferentes razones. Primero, las tasas de interés.

La inflación post pandemia obligó a la Reserva Federal a endurecer su política monetaria. Llevando las tasas hipotecarias a niveles que oscilan entre el 5% para residentes locales y hasta 6.5% para inversionistas extranjeros. Lo que representa un incremento brutal comparado con el 3 o 4% que era la usual antes de 2020.

Eso sí, hay factores más profundos. Por ejemplo, las nuevas generaciones no piensan como las anteriores. Y el “comprar una casa y quedarse treinta años” está siendo cuestionado por millennials y Generación Z. Quienes priorizan la movilidad por sobre el arraigo.

Con el avance de la tecnología y el trabajo remoto, se puede ser productivo desde prácticamente cualquier lugar. Entonces: ¿Para qué amarrarse a una hipoteca de treinta años cuando puedes ser “nómada digital”?

Otro punto son las políticas migratorias actuales que han inyectado incertidumbre al mercado. Estados Unidos se construyó sobre la inmigración. Y muchas zonas dependen de ese flujo constante de nuevos residentes.

Medidas restrictivas y la intensificación de controles migratorios han generado un doble efecto. Por un lado, menos personas dispuestas a establecerse permanentemente. Por otro, una contracción del poder de compra en ciertas regiones. Que tradicionalmente dependían de este segmento poblacional.

En este contexto, los desarrolladores de propiedades nuevas mantienen un stock considerable, ofreciendo descuentos y promociones agresivas para liquidar inventario.

Esto presiona inevitablemente al mercado de propiedades usadas. Que pierde competitividad frente a opciones nuevas con garantías y precios cada vez más atractivos. No obstante todo lo anterior, la oferta de propiedades usadas no puede simplemente detenerse y esperar mejores tiempos.

Aquí entran en juego las famosas “6 D” del mercado estadounidense. Death (muerte de propietarios cuyos herederos liquidan activos). Debt (problemas financieros que obligan a vender). Dislocation (traslados por razones laborales). Downsizing (reducción de tamaño cuando los hijos se van). Divorce (separaciones matrimoniales). Y Diamonds (capitalización de ganancias por apreciación).

Estas seis razones garantizan un flujo constante de propiedades al mercado. Independientemente de las condiciones económicas.

El resultado es claro. Los compradores tienen ahora el poder de negociación. Propiedades que antes se vendían en diez días hoy permanecen en el mercado 70, 80, incluso 90 o más días. Los vendedores deben hacer concesiones, ajustar precios y ser creativos para cerrar operaciones.

Por ahora, quien tenga capital y paciencia, tiene una ventana de oportunidad.